O tym, dlaczego audyt prawny lokalu w którym chcemy prowadzić działalność jest istotny nie muszę przekonywać. Dotyczy to stricte lokalu w danym obiekcie budowlanym, jak również nieruchomości, na której chcemy zbudować konkretny obiekt. Wszak cały zamysł biznesowy może nie mieć większego znaczenia, gdy okaże się, że w lokalu nie może być prowadzony konkretny rodzaj działalności. Pomijam przy tym kwestie związane z czystym marketingiem. Skupiam się co do zasady na kwestiach prawnych.
Warunki techniczne lokalu
Pierwsza kwestia, którą widać już na wstępnym etapie, po tzw. badaniu organoleptycznym. Lokal albo przejdzie wstępną ocenę pozytywnie, co pozwoli na realizację dalszych kroków albo przestanie być obiektem zainteresowania. W pierwszej kolejności należy zwrócić uwagę na wysokość sufitu i dostępność toalet. Co do zasady wysokość sufitu to minimum 2,5 metra, natomiast dostępność do toalet powinna być zapewniona. Kwalifikując dany lokal do wynajmu trzeba zwrócić uwagę, ile prac adaptacyjnych trzeba będzie się podjąć i czy w ogóle warunki techniczne pozwalają, aby konkretna działalność w danym miejscu mogła być prowadzona.
Położenie lokalu i jego charakter
Inną, zauważalną w pierwszej chwili cechą lokalu jest jego umiejscowienie, które istotne jest w zakresie uzyskania zezwolenia na sprzedaż alkoholu. Inaczej wygląda sytuacja, w której lokal znajduje się w budynku mieszkalnym wielorodzinnym, a inaczej, gdy jest to budynek usługowy. W tym pierwszym przypadku trzeba uzyskać zgodę właściciela, użytkownika, zarządcy lub administratora budynku, co w zasadzie sprowadza się do zgody mieszkańców wydanej w formie uchwały.
Mieszkańcy mogą nie udzielić zgody. Wtedy co prawda istnieje możliwość zaskarżenia takiej uchwały, ale co do zasady prawo zaskarżenia służy wyłącznie właścicielowi lokalu. Jeśli więc zapadnie decyzja o najmie danego lokalu to koniecznie trzeba zobowiązać właściciela do uzyskania przedmiotowej zgody.
Charakter lokalu też ma swoje znaczenie, bowiem krótko mówiąc może on nie uwzględniać prowadzenia działalności gastronomicznej. Wówczas konieczna jest zmiana użytkowania lokalu, co wiąże się z wieloma problemami i dodatkowymi formalnościami. Poza tym lokal może być wpisany do rejestru lub ewidencji zabytków, co także wysoce komplikuje i wydłuża w czasie dokonywanie adaptacji, czy innych prac w lokalu.
Położenie nieruchomości
Przy budowie nowego kompleksu warto zwrócić również uwagę na kwestie dotyczące ochrony przyrody. Powyższe można sprawdzić w Centralnym Rejestrze Form Ochrony Przyrody. Istotny też może być fakt uzyskiwania zgód i pozwoleń od wspólnot czy spółdzielni, o co też warto zadbać odpowiednio wcześniej.
Księga wieczysta
Jeśli etap wstępny zostanie pozytywnie oceniony, można przejść do oceny dokumentacji dotyczącej lokalu. Przede wszystkim więc księga wieczysta. Wynika z niej m.in. to, kto jest właścicielem lokalu, czy lokal obciążony jest hipoteką, czy na nieruchomości istnieją jakieś ograniczone prawa rzeczowe. Możemy się dowiedzieć także tego, czy dana nieruchomość jest przedmiotem użytkowania wieczystego, bowiem uzyskanie wiedzy w tym przedmiocie powoduje konieczność poznania stosownej umowy.
Ewidencja gruntów i budynków
Ewidencja dotycząca gruntów i budynków udziela bardzo przydatnych i szczegółowych informacji przede wszystkim w zakresie tego, jakiego rodzaju, jakiej klasy i jaką główną funkcję pełni dany budynek, czy nieruchomość. Może się przecież okazać, że rodzaj, klasa i funkcja danego budynku czy nieruchomości nie pozwoli prowadzić restauracji czy hotelu.
Bardzo ważnym jest, aby zwrócić uwagę na to, jaka działalność prowadzona była w danym lokalu wcześniej. Jeśli bowiem był to sklep (np. księgarnia) to może się okazać, że działalność gastronomiczna jest wykluczona. Albo możliwa jest działalność gastronomiczna sensu stricto, ale bez dodatkowych usług w postaci organizacji dyskotek.
Warto o tym wiedzieć nie tylko przed analizą umowy najmu, ale w ogóle przed jakąkolwiek decyzją odnośnie danego miejsca, bo zminimalizuje to ryzyko niepotrzebnie wydatkowanych kwot i utraty czasu.
Plan zagospodarowania przestrzennego
Niezbędny dokument, który trzeba poznać, jeśli przykładowo wynajmowany albo kupowany jest cały budynek. Szczególnie, jeśli do tej pory nie prowadzono tam biznesu gastronomicznego. Jeśli bowiem z planu zagospodarowania wynika, że działalność usługowa w danym miejscu prowadzona być nie może to sytuacja bardzo się komplikuje.
Jeśli w danym miejscu nie ma planu zagospodarowania – konieczne będzie uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla postawienia nowego budynku bądź zmiany użytkowania lokalu.
Szczegółowy audyt prawny lokalu, czy nieruchomości pozwoli zminimalizować ryzyka związane z ich wynajęciem, czy zakupem. Warto o tym pomyśleć odpowiednio wcześniej.
Pozdrawiam!
{ 0 komentarze… dodaj teraz swój }