Najem lokalu gastronomicznego – pułapki w umowie #3

Piotr Jankowski        21 września 2015        Komentarze (0)

Przy okazji kolejnej odsłony cyklu dotyczącego pułapek w umowie najmu lokalu gastronomicznego chciałbym Ci zwrócić uwagę na podejmowane przez Ciebie prace budowlane/adaptacyjne w lokalu. Może się bowiem okazać, że wprowadzone przez Ciebie rozwiązania będą niezasadnie stanowiły Twój koszt albo też będziesz musiał je później usunąć. Chyba, że odpowiednie zapisy wprowadzisz do umowy. 

Wyobraź sobie, że wynająłeś lokal na cele gastronomiczne i odpowiednio wyremontowałeś. Postawiłeś bar i wyposażyłeś w meble w zabudowie, postawiłeś ściany działowe, zrobiłeś podwieszany sufit. Po dwóch latach funkcjonowania chcesz z różnych względów zmienić otoczenie i przenieść się gdzie indziej. Liczysz przy tym na trochę gotówki, którą wypłaci Ci właściciel, bo Twoje adaptacje zwiększyły wartość lokalu i doprowadziły go do stanu całkowitej używalności. Gdy dochodzi do rozmowy z właścicielem przybiera ona nieoczekiwany obrót, bo wynajmujący nie chce Ci zapłacić ani grosza. W dodatku żąda usunięcia ścian działowych.

Tego da się uniknąć.

Może od początku – czym w nauce prawa mogą być dokonywane przez Ciebie prace budowlane w wynajmowanym lokalu? Mogą być nakładami. Można wyróżnić trzy rodzaje nakładów:

  • konieczne, czyli takie bez których lokal przeznaczony na restaurację, czy klub nie będzie uznawany za gastronomiczny. Powinien pokryć je właściciel, co do zasady. Np. bar, czy łazienka, których brakuje.
  • użyteczne, inaczej ulepszenia, czyli takie, które w chwili wydania lokalu zwiększają jego wartość lub użyteczność. A zatem np. ścianki działowe czy podwieszany sufit. Czyli prace adaptacyjne, które wprowadzają do lokalu pewne udoskonalenia technologiczne, czy budowlane. I jeśli umowa najmu nie przewidzi żadnych zapisów w przedmiotowej kwestii, właściciel będzie mógł wybrać: albo zechce, abyś przywrócił stan poprzedni, czyli sprzed dokonania ulepszeń albo dobrodusznie pokryje wartość ulepszeń, co jak się pewnie domyślasz jest rzadkością. Czyli nie dość, że poniesiesz koszt ich wprowadzenia to na dodatek w przedstawionej powyżej sytuacji będziesz musiał je usunąć (co też kosztuje).
  • zbytkowe i drobne, czyli Twoje widzimisię oraz drobne naprawy czy remonty, np. malowanie ścian.

W związku z powyższym, proponuję Ci, aby wszystkie kwestie związane z remontem lokalu i pracami adaptacyjnymi znajdowały swoje odbicie w umowie najmu.

W przypadku nakładów:

  • koniecznych – możesz ustalić, że na czas trwania remontu, czynsz nie będzie uiszczany. Możesz też odliczyć (całościowo bądź w pewnej części) koszt postawienia baru, czy wkomponowania ogólnodostępnej łazienki od przyszłego czynszu. Jeśli tego nie zrobisz, a właściciel będzie unikał zwrotu jakichkolwiek środków pieniężnych to zapewne spotkasz się z nim na sali sądowej. A zatem już na etapie umowy możesz uniknąć późniejszych komplikacji.
  • ulepszeń – możesz wyłączyć wynajmującemu prawo żądania przywrócenia stanu poprzedniego z tytułu dokonanych w lokalu ulepszeń. Możesz też szczegółowo wypisać, jakie prace uznajesz za ulepszenia. Daje Ci to gwarancję, że nie będziesz musiał trwonić czasu i $ na dodatkowe prace.
  • drobnych – warto określić w umowie, jakie prace i drobne naprawy spełniają tę cechę. Można to określić kwotowo. Na marginesie tylko dodam, iż szczególnie przy najmie lokali mieszkalnych często zdarza się, że kaucja zostaje zatrzymana przez wynajmującego, który tłumaczy, że ma ona pokryć drobne naprawy. Ma to miejsce również przy najmie komercyjnym, o którym tu piszę.

Pamiętaj, przed podpisaniem umowy, wykaż się zaradnością.

Pozdrawiam!

{ 0 komentarze… dodaj teraz swój }

Dodaj komentarz

Poprzedni wpis:

Następny wpis: