Świąteczne życzenia!

Piotr Jankowski        24 grudnia 2015        Komentarze (0)

Nadchodzi okres, kiedy rozmyślanie o założeniu swojej gastronomii i jej prowadzeniu schodzi na dalszy plan. Dla mnie jest to czas, kiedy bez pośpiechu i z radością mogę odpocząć i spędzić spokojne chwile z najbliższymi.

Życzę Ci zatem, aby tegoroczne Święta były dla Ciebie pełne szczęścia i beztroski. Abyś wspólnie z rodziną i bliskimi Ci osobami spędził je w zgodzie, zaś wolny czas spożytkował na zasłużone odprężenie.

Jestem pewien, że zrelaksowany i wyciszony wrócisz pełen zapału do pracy, dzięki czemu Twoje pomysły nabiorą jakości i zamienią się w należyty sukces.

Wszystkiego dobrego, wesołych i szczęśliwych Świąt! I przede wszystkim bogatego Mikołaja;)

swiąteczne zyczenia

ze strony: http://fredra989.pinger.pl/

Pozdrawiam!

Najemca jako płatnik podatku od nieruchomości – pułapki w umowie najmu #5

Piotr Jankowski        22 grudnia 2015        Komentarze (0)

Analizując umowę najmu lokalu gastronomicznego jednego z Czytelników natrafiłem na dość bagatelizowaną przypadłość. Niekoniecznie korzystną dla najemcy. W kolejnej odsłonie pułapek dotyczących umowy najmu zarysuję Ci zwięźle problematykę podatku od nieruchomości w umowie najmu. 

Kim jest podatnik podatku od nieruchomości?

  • właścicielem lub posiadaczem samoistnym (ktoś, kto włada lokalem na podstawie umowy jest posiadaczem zależnym – nie zaś samoistnym) nieruchomości lub obiektów budowlanych,
  • użytkownikiem wieczystym gruntów,
  • posiadaczem nieruchomości lub ich części albo obiektów budowlanych lub ich części, które stanowią własność Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego.

Co to oznacza?

Ni mniej, ni więcej tyle, że jeśli właścicielem Twojego lokalu jest osoba fizyczna bądź przedsiębiorca (czyli nie Skarb Państwa albo gmina, powiat itp.), to zapłata podatku od nieruchomości jest jego obowiązkiem. Z kolei przeniesienie obowiązku podatkowego w wyniku umowy najmu na najemcę jest nieważne.

Co więcej, jeśli do tej pory zdarzyło Ci się uiszczać podatek od nieruchomości, możesz wystąpić z żądaniem zapłaty skierowanym przeciwko wynajmującemu. Zapłata podatku obciążającego inną osobę powoduje bowiem powstanie roszczenia z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia, które przysługuje płacącemu (niezobowiązanemu) wobec podatnika. Wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 11 kwietnia 2013 r. II CSK 368/12.

Pozdrawiam!

Umowy najmu sporządzam hurtowo. Prowadzę też procesy sądowe, które wynikają ze sporów na ich tle. Wiem, na jakie aspekty zwrócić uwagę, aby prowadzony przez Ciebie biznes był zabezpieczony. Jeśli potrzebujesz pomocy w sporządzeniu czy przeanalizowaniu umowy najmu możesz się ze mną skontaktować.

Automat do gry w lokalu gastronomicznym

Piotr Jankowski        18 grudnia 2015        4 komentarze

Któż nie widział jednorękich bandytów w lokalach gastronomicznych, w pubach, sklepach czy stacjach benzynowych? Któż jednak wie, że obecność takiego urządzenia w lokalu może wiązać się z nieprzychylnością Służby Celnej i możliwością pociągnięcia do odpowiedzialności karno-finansowej? 

Na początek ciekawostka: polskie kasyna mogą być lokalizowane w miejscowościach liczących do 250 tys. mieszkańców – 1 kasyno. Na każde kolejne rozpoczęte 250 tys. mieszkańców liczbę dozwolonych kasyn gry zwiększa się o 1. Łączna ich liczba w województwie nie może być jednak wyższa niż 1 kasyno na każde pełne 650 tys. mieszkańców województwa. Łącznie ok. 52 kasyna w kraju. Ciekawostka jest istotna z tego względu, że zgodnie z ustawą o grach hazardowych automaty do gier mogą stać wyłącznie w kasynie.

Gry hazardowe w lokalu gastronomicznym

Powyższe jest pokłosiem pewnej aferki zwanej hazardową, w wyniku której, w iście gepardzim tempie, wprowadzono ustawę o grach hazardowych. Znalazły się w niej zapisy zakazujące powszechnego urządzania gier losowych. Okazało się, co było do prawniczego przewidzenia, że ustawę wprowadzono wbrew prawu Unii Europejskiej. Wobec tego nastąpił szereg prawnych wywodów, skarg, orzeczeń nie tylko krajowych, ale i europejskich Trybunałów, które wskazywały gremialnie, że na podstawie tak uchwalonej ustawy, skazywać i karać nie można. Krótko mówiąc, zapisy ustawy nie spełniały oczekiwań w postaci ich notyfikowania Komisji Europejskiej.

Niemniej jednak w kręgu Twojego zainteresowania powinno być to, czy wynajem miejsca w lokalu pod automat do gry jest urządzaniem gry losowej, które może prowadzić do odpowiedzialności?

Zdaniem organów celnych tak. Wspaniałomyślnie prowadziły one w 2015 akcję informacyjną, gdzie wskazywano właścicielom lokali, że urządzanie gier hazardowych to czyn zabroniony, za który grozi odpowiedzialność karna i finansowa. Ulotkę w dwóch częściach umieszczam poniżej.

Automat do gry w lokalu gastronomicznym

Przy czym owo urządzanie i prowadzenie gier nie zostało do tej pory prawnie zdefiniowane. W mojej ocenie, właściciel lokalu, który jedynie dzierżawi/wynajmuje powierzchnię innemu przedsiębiorcy, nie ponosi tak szerokiej odpowiedzialności, o jakiej straszyły Służby Celne. Rola właściciela kończy się bowiem na udostępnieniu wolnej przestrzeni, którą w zamyśle ma urządzić inny podmiot. Choć faktycznie, w grę może wchodzić tzw. pomocnictwo.

Czy pomimo tak skonstruowanego stanowiska jest się czego obawiać?

Tak. Mimo niesprzyjających celnikom orzeczeń i interpretacji, w dalszym ciągu prowadzone są zakrojone na szeroką skalę działania, mające na celu dotarcie do złowrogich urządzeń i ich zajęcie, a w efekcie kierowanie aktów oskarżenia i wydawanie decyzji administracyjnych. Wprawdzie skierowane są one przeciwko właścicielom urządzeń to jednak odłamkowym trafia się również we właścicieli lokali.

Stanowisko Urzędów Celnych jest od lat niezmienne. Pomijając nawet fakt, iż do tej pory większość postępowań była przez sądy umarzana bądź wydawano wyroki uniewinniające, zaś w postępowaniu administracyjnym decyzje były uchylane. Wynikało to jednak z wadliwości formalnych ustawy o grach hazardowych. W chwili obecnej, w wyniku nowelizacji ustawy wprowadzonej w zgodzie z regulacjami UE sytuacja może przybrać nieco inny obrót.

Co zatem może Ci grozić za obecność automatu w Twoim lokalu?Automat do gry w lokalu gastronomicznym

  1. Postępowanie karno-skarbowe z przepisu art. 107 paragraf 1 kks. Co za to grozi? Kara grzywny do 720 stawek dziennych (stawka dzienna nie może być niższa od jednej trzydziestej części minimalnego wynagrodzenia [na dzień 15 grudnia 2015 – 58 zł, od 2016 – 61 zł] ani też przekraczać jej czterystukrotności) albo karze pozbawienia wolności do lat 3, albo obu tym karom łącznie. Także srogo.
  2. Kara pieniężna w wysokości 12.000 od każdego automatu. Kara wydawana jest w postępowaniu administracyjnym. Od decyzji możesz się odwołać do Dyrektora Izby Celnej (nie licz na to, że rozpatrzy ją przychylnie, chyba, że sam zauważy pewne uchybienia proceduralne), a potem wnieść skargę do WSA (tu już można liczyć na przychylne rozstrzygnięcia).

Pamiętaj, że wskazywany wyżej rodzaj odpowiedzialności jest dyskusyjny. Warto więc pokusić się o odwołania i apelacje.

To jednak nie koniec problemów. Obecność złowrogich urządzeń prowadzi również do innego rodzaju odpowiedzialności, którą reguluje kodeks wykroczeń.

Tam bowiem, w oparciu o przepis art. 128, przeciwko prowadzącemu lokal można skierować wniosek o ukaranie do Sądu z uwagi na 1) urządzanie gier hazardowych, 2) użyczanie środków do gry lub 3) użyczanie pomieszczenia. Warto tu zauważyć, że ustawodawca rozróżnił urządzanie gier od użyczenia lokalu, co jest jednym z argumentów prowadzących do uznania, że kara pieniężna (12.000 zł) i postępowanie karno-skarbowe nie powinno dotyczyć właściciela lokalu. Z tytułu wykroczenia grozi kara grzywny w kwocie do 5000 zł.

To też nie wszystko. Ustawa o grach hazardowych w przepisie art. 142 ust. 1 zobowiązuje prowadzących lokale do złożenia pisemnej informacji do właściwego ze względu na lokalizację lokalu naczelnika urzędu celnego o wstawieniu do lokalu automatu do gier – przed jego uruchomieniem. Obowiązek wydaje się nieco abstrakcyjny, bo niby skąd wzorcowy obywatel ma wiedzieć, że istnieje konieczność powiadomienia akurat Urzędu Celnego o jakiejś gierce? Niemniej jednak pominięcie tego obowiązku również może wiązać się z odpowiedzialnością za wykroczenie.

Z propozycją pozostawania na baczności,
Pozdrawiam!

List intencyjny – franczyza

Piotr Jankowski        14 grudnia 2015        Komentarze (0)

Planując rozpoczęcie publikacji na temat systemów franczyzowych w gastronomii i hotelarstwie zastanawiałem się, który temat będzie optymalny na początek. Z pomocą przyszedł do mnie jeden z czytelników, który zapytał m.in. o to, czy list intencyjny, który przedstawia mu do podpisu franczyzodawca może mu zaszkodzić. 

Przedstawione zagadnienie doskonale wpisuje się w otwarcie tematyki związanej z franczyzą. Tym bardziej, iż mało sprecyzowane pytanie pozwala rozwinąć problem. Powyższe jest bowiem uzależnione od treści samego listu i opisanych tam zobowiązań.Franczyza w gastronomii. Początek negocjacji poprzez list intencyjny

I. List intencyjny może być pierwszym dokumentem, jaki podpisują obie strony, aby z zamiarem uczciwego i lojalnego traktowania własnych interesów prowadzić ze sobą rozmowy. Jego zamierzeniem jest określenie ram, które wyznaczają pole współpracy pomiędzy stronami. Przyjęcie listu oznacza więc rozpoczęcie negocjacji, które powinny być prowadzone w myśl ogólnych zasad, a więc w dobrej wierze – w zaufaniu, że strony dążą do zawarcia oznaczonej umowy. Powyższe, ubrane często w szereg górnolotnych słów jest podstawową treścią listu intencyjnego.

Nieuczciwe zachowanie jednej ze stron powoduje, że w grę wchodzi odpowiedzialność odszkodowawcza obejmująca koszty, jakie poniósł kontrahent licząc na to, że umowa zostanie zawarta. Przy czym odszkodowanie może obejmować tylko to, co miałaby strona, gdyby nie wdawała się w zawieranie umowy, a nie to, co by miała, gdyby umowa została zrealizowana. Innymi słowy, dotyczy to kosztów poniesionych z tytułu podejmowania rokowań.

Tak czy inaczej, powyższa odpowiedzialność uregulowana jest w kodeksie cywilnym i wchodzi w grę nawet pomimo spisania listu intencyjnego.

II. Bardziej doniosłą jest często spotykana w praktyce tzw. klauzula poufności, gdzie strony, a przede wszystkim przystępujący do systemu, przyjmuje na siebie zobowiązanie tej treści, że wszystkie informacje, które udało mu się uzyskać w związku z prowadzonymi rozmowami stanowią tajemnicę przedsiębiorstwa drugiej strony i jej naruszenie może spowodować odpowiedzialność odszkodowawczą.

W tej sytuacji, jeśli nieuczciwa strona wykorzysta uzyskane informacje do prowadzenia własnego biznesu z pominięciem partnera, naruszy przy tym tajemnicę przedsiębiorstwa. Tym bardziej, że przedsiębiorca podjął w ten sposób niezbędne działania w celu zachowania poufności swoich danych. W tej sytuacji może się okazać, że nieuczciwość doprowadzi do konieczności:

  • zaniechania niedozwolonych działań,
  • usunięcia skutków niedozwolonych działań,
  • złożenia jednokrotnego lub wielokrotnego oświadczenia odpowiedniej treści i w odpowiedniej formie,
  • naprawienia wyrządzonej szkody na zasadach ogólnych,
  • wydania bezpodstawnie uzyskanych korzyści, na zasadach ogólnych.

Widać więc, że skutki mogą być drastyczne.

Jeśli zatem Drogi Czytelniku, od samego początku druga strona postępuje w ten sposób, że chce wyłącznie uzyskać od Ciebie informacje celem prowadzenia lub usprawnienia swojego biznesu, możesz dochodzić zwrotu wydatków związanych z prowadzeniem negocjacji. Jeśli z kolei druga strona wykorzysta informacje i tajemnice związane z prowadzoną działalnością, w grę wchodzić może odpowiedzialność odszkodowawcza z tytułu naruszenia tajemnicy przedsiębiorstwa.

Odpowiadając krótko na postawione wyżej pytanie – jeśli Twoje zamierzenia wobec drugiej strony mają na celu jedynie poznanie smaczków dotyczących prowadzonego biznesu to lepiej taki list intencyjny z klauzulą poufności omijać z daleka.

Co istotne, opisywany dokument, oczywiście co do zasady, nie stanowi umowy przedwstępnej i nie zobowiązuje do zawarcia umowy franczyzy.

Pozdrawiam!

Koszty eksploatacji lokalu – pułapki w umowie najmu #4

Piotr Jankowski        02 listopada 2015        Komentarze (0)

Po dłuższej przerwie, podczas której obserwowałem ruch generowany przez stronę wobec braku jej aktualizacji, przedstawiam Ci kolejne zagadnienie, w ramach cyklu pułapek w umowie najmu gastronomicznego. Tym razem analizuję koszty eksploatacji lokalu.

Na pierwszy rzut oka temat jest dość prosty, choć koncepcji jest kilka.

Skrajne koncepcje

Utopijna. W umowie zobowiązujesz się do opłaty czynszu w ustalonej wysokości. Nic o dodatkowych kosztach nie ma. To powinno Ci odpowiadać najbardziej, bo oznacza, że płacisz tyle ile wpisano do umowy i nic poza tym. Taka wersja rzadko jednak w przyrodzie występuje. A gdy już jest, właściciel zrobi wszystko, aby uległa zmianie bądź została rozwiązana.

Niechlujna. Podpisujesz umowę najmu lokalu gastronomicznego, gdzie widnieje zapis, że bezrefleksyjnie zobowiązujesz się jako najemca do ponoszenia kosztów eksploatacyjnych lokalu. Nic w tym dziwnego, bo wiesz przecież, że skoro korzystasz z lokalu, a konkretnie z prądu, wody czy gazu to ponosisz tego koszt. Właściciel też to wie, ale gorzej jak interpretuje ten zapis nieco szerzej i żąda dodatkowej zapłaty np. za zewnętrzny monitoring (do którego nie masz dostępu) uznając, że to przecież koszt eksploatacji lokalu. Przyznasz, ze o tym koszcie nie myślałeś podpisując umowę. Albo obciąża Cię kosztami, które zostały wygenerowane przed Twoim wstąpieniu do lokalu. Albo nie pokazuje Ci bieżących rozliczeń za media. Sytuacja więc robi się napięta, ale biznes idzie nieźle, więc płacisz. Choć mógłbyś tego uniknąć.

Koszty eksploatacji lokalu – opcja właściwa

Koszty eksploatacji lokalu opisujesz szczegółowo. Warto przy tym wskazać dokładne podstawy do wyliczenia opłat, wskaźniki liczników w momencie wejścia do lokalu, czy dodać obowiązek udzielenia informacji przez wynajmującego dotyczących rozliczeń pod rygorem nieobciążenia opłatą. Da Ci to pewność, że niechciane i zbędne koszty Cię ominą.

Kwestia opłat, którymi obciąża Cie wynajmujący jest szczególnie istotna, to przecież Twoje pieniądze. Zadbaj o nią właściwie.

W związku z powyższym, ciekaw jestem, co myślisz na temat obowiązku zapłaty podatku od nieruchomości, który w umowie nakłada na Ciebie wynajmujący. Dodam jedynie, że obowiązek jego dodatkowej zapłaty jest bowiem dość kontrowersyjny. O tym w kolejnym wpisie.

Pozdrawiam!

Umowy najmu sporządzam hurtowo. Prowadzę też procesy sądowe, które wynikają ze sporów na ich tle. Wiem, na jakie aspekty zwrócić uwagę, aby prowadzony przez Ciebie biznes był zabezpieczony. Jeśli potrzebujesz pomocy w sporządzeniu czy przeanalizowaniu umowy najmu możesz się ze mną skontaktować.