Przy okazji kolejnej odsłony cyklu dotyczącego pułapek w umowie najmu lokalu gastronomicznego chciałbym Ci zwrócić uwagę na podejmowane przez Ciebie prace adaptacyjne w lokalu. Może się bowiem okazać, że wprowadzone przez Ciebie rozwiązania będą niezasadnie stanowiły Twój koszt albo też będziesz musiał je później usunąć. Chyba, że odpowiednie zapisy wprowadzisz do umowy.
Wyobraź sobie, że wynająłeś lokal na cele gastronomiczne i odpowiednio wyremontowałeś. Postawiłeś bar i wyposażyłeś w meble w zabudowie, postawiłeś ściany działowe, zrobiłeś podwieszany sufit. Po dwóch latach funkcjonowania chcesz z różnych względów zmienić otoczenie i przenieść się gdzie indziej. Ewentualnie chcesz zwinąć biznes. Liczysz przy tym na trochę gotówki, którą wypłaci Ci właściciel, bo Twoje adaptacje zwiększyły wartość lokalu i doprowadziły go do stanu całkowitej używalności. Gdy dochodzi do rozmowy z właścicielem przybiera ona nieoczekiwany obrót, bo wynajmujący nie chce Ci zapłacić ani grosza. W dodatku żąda usunięcia ścian działowych.
Tego da się uniknąć.
Nakłady – pojęcie i rodzaje
Może od początku – czym w nauce prawa mogą być dokonywane przez Ciebie prace adaptacyjne w lokalu, który wynajmujesz? Mogą być nakładami. Można wyróżnić trzy rodzaje nakładów:
- konieczne, czyli takie bez których lokal przeznaczony na restaurację, czy klub nie będzie uznawany za gastronomiczny. Powinien pokryć je właściciel, co do zasady. Np. bar, czy łazienka, których brakuje.
- użyteczne, inaczej ulepszenia, czyli takie, które w chwili wydania lokalu zwiększają jego wartość lub użyteczność. A zatem np. ścianki działowe czy podwieszany sufit. Czyli prace adaptacyjne, które wprowadzają do lokalu pewne udoskonalenia technologiczne, czy budowlane. I jeśli umowa najmu nie przewidzi żadnych zapisów w przedmiotowej kwestii, właściciel będzie mógł dokonać wyboru. Albo zechce, abyś przywrócił stan poprzedni, czyli sprzed dokonania ulepszeń albo dobrodusznie pokryje wartość ulepszeń, co jak się pewnie domyślasz jest rzadkością. Czyli nie dość, że poniesiesz koszt ich wprowadzenia to na dodatek w przedstawionej powyżej sytuacji będziesz musiał je usunąć (co też kosztuje).
- zbytkowe i drobne, czyli Twoje widzimisię oraz drobne naprawy czy remonty, np. malowanie ścian.
W związku z powyższym, proponuję Ci, aby wszystkie kwestie związane z remontem lokalu i pracami adaptacyjnymi znajdowały swoje odbicie w umowie najmu.
Prace adaptacyjne – rozwiązania
W przypadku nakładów:
- koniecznych – możesz ustalić, że na czas trwania remontu, czynsz nie będzie uiszczany. Możesz też odliczyć (całościowo bądź w pewnej części) koszt postawienia baru, czy wkomponowania ogólnodostępnej łazienki od przyszłego czynszu. Jeśli tego nie zrobisz, a właściciel będzie unikał zwrotu jakichkolwiek środków pieniężnych to zapewne spotkasz się z nim na sali sądowej. A zatem już na etapie umowy możesz uniknąć późniejszych komplikacji.
- ulepszeń – możesz wyłączyć wynajmującemu prawo żądania przywrócenia stanu poprzedniego z tytułu dokonanych w lokalu ulepszeń. Możesz też szczegółowo wypisać, jakie prace uznajesz za ulepszenia. Daje Ci to gwarancję, że nie będziesz musiał trwonić czasu i $ na dodatkowe prace.
- drobnych – warto określić w umowie, jakie prace i drobne naprawy spełniają tę cechę. Można to określić kwotowo. Na marginesie tylko dodam, iż szczególnie przy najmie lokali mieszkalnych często zdarza się, że właściciel zatrzymuje kaucję tłumacząc, że ma ona pokryć drobne naprawy. Ma to miejsce również przy najmie komercyjnym, o którym tu piszę.
Pamiętaj, przed podpisaniem umowy, wykaż się zaradnością.
Pozdrawiam!
____________
Umowy najmu sporządzam hurtowo. Wiem, na jakie aspekty zwrócić uwagę, aby prowadzony przez Ciebie biznes był zabezpieczony. Jeśli potrzebujesz pomocy w sporządzeniu czy przeanalizowaniu umowy najmu możesz się ze mną skontaktować.
{ 0 komentarze… dodaj teraz swój }