Za nami pierwsza niedziela wolna od handlu będąca wynikiem zapisów ustawy o ograniczeniu handlu w niedzielę. Analizując wycinki prasowe w tej kwestii, czy też obserwując ruch i parkingi wokół galerii można wysnuć wniosek, że zakaz handlu w niedzielę mimo wszystko wpłynie negatywnie na biznes gastronomiczny zlokalizowany w centrach. Ludzie przyjdą do galerii, żeby pójść do kina, ale już do restauracji niekoniecznie. Oczywiście lokacja w centrum dotyczy głównie dużych restauracji sieciowych, ale nie pozostaje bez wpływu na autorskie/rodzinne, mniejszych franczyzobiorców, czy też mniejsze sieci. M.in. do nich więc kieruję niniejszy wpis. Czy możliwe więc są negocjacje umowy najmu?
Nie tak dawno temu, w opinii dla Portalu Spożywczego podawałem, że centra handlowe raczej nie będą zainteresowane chęcią renegocjacji umów najmu z najemcami gastronomicznymi. A szczególnie w sposób, który miałby doprowadzić do obniżenia wysokości czynszu. Powód jest prozaiczny i jedynie dla spójności wpisu dodam, że są nim pieniądze. Niemniej jednak jeśli już zakaz handlu w niedzielę doprowadzi do ponownego spotkania przy stole negocjacyjnym, a już szczególnie jeśli galeria będzie zamierzała powetować sobie za zmniejszenie czynszu od obrotu (o ile był stosowany) warto mieć na uwadze trzy kwestie jeśli chodzi o negocjacje umowy najmu.
Po pierwsze – do niczego nie można Cię zmusić
W żadnej umowie najmu, którą analizowałem nie widziałem zapisów, które dawałyby nieskrępowaną możliwość do podnoszenia czynszu dla Najemcy. W umowach z galeriami wręcz wprowadzane są zapisy, gdzie wskazuje się na konkretne wskaźniki, które w tym przedmiocie mają zastosowanie. Troszkę inaczej może wyglądać kwestia opłat eksploatacyjnych, ale ich podwyżka mogłaby mieć miejsce jedynie w sytuacji, gdyby innym najemcom udało się tę opłatę zniwelować. Oczywiście każdego opornego kontrahenta można poprzez kreatywność prawniczą złamać. Wówczas pamiętaj o punkcie drugim.
Po drugie – wykorzystywanie pozycji dominującej pozostaje wbrew prawu konkurencji
A jeśli pozostaje wbrew prawu konkurencji to najemcy mogą posiłkować się takim argumentem w rozmowach z większym kontrahentem, jeśli ów chciałby niezasadnie podwyższyć czynsz, czy też wypowiedzieć umowę. Niestety to też nie jest panaceum, bo pozycja dominująca danego centrum zostanie ustalona, jeśli spełnione będą konkretne przesłanki, które dla przykładu w Warszawie mogą nie mieć miejsca. Chodzi tu o udział danego przedsiębiorcy w rynku. Trzeba wówczas iść na skargę do UOKiKu. Gdyby to zawiodło, zawsze warto pamiętać o trzeciej opcji.
Po trzecie – reguła rebus sic stantibus
Gdyby miało się okazać, że galeria nie wyraża ochoty na rozmowy w zakresie obniżenia czynszu bądź też czynsz niezasadnie podwyższa. Z reguły galeria, chcąc przyciągnąć najemców przedstawia potencjalne wyliczenia w zakresie odwiedzających ją klientów. Obecnie, z uwagi na zakaz handlu w niedzielę, wskaźnik ten nie odpowiada zapowiedziom. Z kolei powodem tego są okoliczności, których nie można było przewidzieć w momencie podpisywania umowy. Choć tu akurat proces ustawodawczy zagrał trochę na niekorzyść najemców, bo zamierzenia wprowadzenia zmian przedstawiane były wcześniej.
Niemniej jednak, w momencie, gdy dalsze trwanie umowy wiązałoby się z nadmiernymi trudnościami dla jednej ze stron, bądź groziłoby rażącej stracie – sposób wykonywania zobowiązania, czy wysokość świadczenia (ustalić czynsz) bądź też może w ogóle umowę rozwiązać. To jednak wiąże się z wystąpieniem na drogę sądową.
Nie zapominaj oczywiście o szeregu innych aspektów, na które trzeba zwrócić uwagę przy umowie najmu lokalu.
Pozdrawiam!
{ 0 komentarze… dodaj teraz swój }