Umowy w prowadzeniu działalności gospodarczej są elementem niezbędnym. Każdy o tym wie, chociaż nie każdy się do tego stosuje. Czasem też potrzebne jest czytanie tych umów. Nie zliczę, ile razy przychodziło mi zmierzyć się z tematem, którego przyczynkiem była nieprzeczytana umowa. Niekiedy brakuje czasu, często chęci, a może nam nie pasować nawet format umowy. Jednak umowy w działalności są szalenie ważne. W działalności gastronomicznej jedną z najważniejszych jest umowa najmu, a w niej choćby wypowiedzenie umowy najmu na czas określony.
Tym wpisem rozpoczynam cykl dotyczący umowy najmu w działalności gastronomicznej.
Musisz mieć świadomość, że czasem nawet dokładne przeczytanie umowy nie daje gwarancji, że dobrze ją rozumiemy. Zdarza się więc, że umowa prowadzi do takiego rozwiązania, jakiego nie przewidzieliśmy i nie chcieliśmy przewidzieć. Gorzej, jak druga strona jest tego świadoma.
Wypowiedzenie umowy najmu na czas określony
Spotkałem ostatnio dość smutny dla najemcy przypadek obejmujący wypowiedzenie umowy najmu na czas określony. Otóż umowa najmu lokalu gastronomicznego została zawarta na czas określony (4 lata). Strony wskazały, że umowę można rozwiązać za wypowiedzeniem w terminie dwóch miesięcy naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Wskazano też, że wynajmujący może wypowiedzieć umowę w przypadku zaległości w opłacie czynszu za 3 miesiące. I tyle odnośnie wypowiedzenia.
Umowę podpisano, wszyscy zgodzili się na zapisy z tą różnicą, że właściciel lokalu wiedział, że taki zapis da mu gwarancję, że jak on nie zechce jej wypowiedzieć w ciągu 4 lat – to najemca też jej nie wypowie.
Dlaczego?
Umowę najmu lokalu zawartą na czas oznaczony można rozwiązać tylko z przyczyn wskazanych w umowie. W przedmiotowej umowie nie było żadnego zapisu w tej kwestii, poza wskazanym terminem wypowiedzenia i możliwością przewidzianą dla wynajmującego właściciela. Dzieje się tak dlatego, że umowę najmu zawartą na czas oznaczony uznaje się za zobowiązanie ciągłe, które tylko wyraźny zapis w ustawie, a z takim mamy do czynienia przy okazji art. 673 § 3 kodeksu cywilnego, może ograniczyć (Uchwała SN z dnia 21 listopada 2006 r., III CZP 92/06).
Z kolei sama wzmianka, że umowę można dowolnie rozwiązać za wypowiedzeniem nie wystarczy. Chyba, że za porozumieniem stron, kiedy obie strony są co do tego zgodne. Tu tak nie było. Najemca chciał rozwiązać umowę, bo lokal przynosił straty (po pół roku funkcjonowania pojawiły się w okolicy dwa podobne), zaś wynajmujący (mając ku temu powody) sprzeciwiał się wypowiedzeniu.
Finał tej historii skończył się w sądzie prawomocnym wyrokiem uznającym wypowiedzenie najemcy za bezskuteczne. Oznacza to, że za czynsz trzeba było zapłacić.
Konkludując, wypowiedzenie umowy najmu na czas określony jest możliwe w przypadku zapisu w umowie wskazującego na przyczynę, której wystąpienie umożliwi wypowiedzenie umowy. Taką przyczyną może być np. strata w trzech kolejno następujących po sobie miesiącach, pojawienie się konkurencji przy tej samej ulicy, czy zmiana miejsca zamieszkania najemcy. Właściwie każda przyczyna, na którą przystanie druga strona i która będzie wskazana w umowie, będzie stanowiła podstawę do wypowiedzenia umowy na czas określony.
Dlatego miej na uwadze, że przy podpisywaniu umów, których wartość oscyluje wokół kilku tysięcy miesięcznie, musisz umowę dokładnie przeanalizować i przekazać profesjonaliście, żeby przynajmniej wskazał, jakie zagrożenia mogą z niej płynąć.
Pozdrawiam serdecznie!
____________
Umowy najmu sporządzam hurtowo. Wiem, na jakie aspekty zwrócić uwagę, aby prowadzony przez Ciebie biznes był zabezpieczony. Jeśli potrzebujesz pomocy w sporządzeniu czy przeanalizowaniu umowy najmu możesz się ze mną skontaktować.
{ 0 komentarze… dodaj teraz swój }