Najem lokalu gastronomicznego – pułapki w umowie #1

Piotr Jankowski        24 lipca 2015        Komentarze (0)

Umowy w prowadzeniu działalności gospodarczej są elementem niezbędnym, o czym wie każdy, lecz nie każdy wie, że potrzebne jest czytanie tych umów. Nawet mi zdarzyło się podpisać umowę bez dokładnego zapoznania, choćby przy zakupie mediów. Niekiedy brakuje czasu, często chęci, a może nam nie pasować nawet format umowy.

Niemniej jednak, nawet dokładne przeczytanie umowy nie daje gwarancji, że rozumiemy ją zgodnie z zamysłem racjonalnego ustawodawcy. Zdarza się więc, że umowa prowadzi do takiego rozwiązania, jakiego nie przewidzieliśmy,i nie chcieliśmy przewidzieć. Gorzej, jak druga strona jest tego świadoma.

 

Spotkałem ostatnio dość smutny dla najemcy przypadek dotyczący wypowiedzenia umowy najmu na czas określony.

Otóż umowa najmu lokalu gastronomicznego została zawarta na czas określony (4 lata). Strony wskazały, że umowę można rozwiązać za wypowiedzeniem w terminie dwóch miesięcy naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Wskazano też, że wynajmujący może wypowiedzieć umowę w przypadku zaległości w opłacie czynszu za 3 miesiące. I tyle odnośnie wypowiedzenia.

Umowę podpisano, wszyscy zgodzili się na zapisy z tą różnicą, że właściciel lokalu wiedział, że taki zapis da mu gwarancję, że jak on nie zechce jej wypowiedzieć w ciągu 4 lat – to najemca też jej nie wypowie.

Dlaczego?

Umowę najmu lokalu zawartą na czas oznaczony można rozwiązać tylko z przyczyn wskazanych w umowie. W przedmiotowej umowie nie było żadnego zapisu w tej kwestii, poza wskazanym terminem wypowiedzenia i możliwością przewidzianą dla wynajmującego właściciela. Dzieje się tak dlatego, że umowę najmu zawartą na czas oznaczony uznaje się za zobowiązanie ciągłe, które tylko wyraźny zapis w ustawie, a z takim mamy do czynienia przy okazji art. 673 3 kodeksu cywilnego, może ograniczyć (Uchwała SN z dnia 21 listopada 2006 r., III CZP 92/06).

Z kolei sama wzmianka, że umowę można dowolnie rozwiązać za wypowiedzeniem nie wystarczy. Chyba, że za porozumieniem stron, kiedy obie strony są co do tego zgodne. Tu tak nie było. Najemca chciał rozwiązać umowę, bo lokal przynosił straty (po pół roku funkcjonowania pojawiły się w okolicy dwa podobne), zaś wynajmujący (mając ku temu powody) sprzeciwiał się wypowiedzeniu.

Finał tej historii skończył się w sądzie prawomocnym wyrokiem uznającym wypowiedzenie najemcy za bezskuteczne.

Zatem konkludując, konieczny w kwestii wypowiedzenia umowy najmu jest zapis wskazujący na przyczynę, której wystąpienie umożliwi najemcy wypowiedzenie umowy. Taką przyczyną może być np. strata w trzech kolejno następujących po sobie miesiącach, pojawienie się konkurencji przy tej samej ulicy, czy zmiana miejsca zamieszkania najemcy. Właściwie każda przyczyna, na którą przystanie druga strona i która będzie wskazana w umowie, będzie stanowiła podstawę do wypowiedzenia umowy na czas określony.

Dlatego miej na uwadze, że przy podpisywaniu umów, których wartość oscyluje wokół kilku tysięcy miesięcznie, czy kilkudziesięciu w całości, lepiej dokładnie ją przeanalizować lub przekazać prawnikowi, żeby przynajmniej wskazał, jakie zagrożenia mogą z niej płynąć. Czasem niestety tylko tyle da się zrobić, bo choćby w przypadku galerii handlowych umowy najmu są z reguły nienegocjowalne.

Pozdrawiam serdecznie!

{ 0 komentarze… dodaj teraz swój }

Dodaj komentarz

Poprzedni wpis:

Następny wpis: