W kolejnej odsłonie z cyklu pułapek w umowie najmu lokalu gastronomicznego przedstawię Ci sytuację, w której dotychczasowy właściciel niespodziewanie postanowi sprzedać lokal. Jak zmiana właściciela lokalu wpłynie na Twój biznes i jak zabezpieczyć swoje interesy?
Bo przecież konsekwencji nie trudno sobie wyobrazić – podwyższenie czynszu, chęć zmiany szeregu postanowień w umowie, a nawet wypowiedzenie umowy. Pierwszej z nich możesz uniknąć przewidując stosowne klauzule waloryzacyjne w umowie. Będą one obowiązywały także nabywcę lokalu. Druga z nich zależy tylko i wyłącznie od Twojej woli, więc na nic nie musisz się godzić.
Z kolei kwestia wypowiedzenia umowy również jest do przewidzenia i to właśnie chcę Ci przedstawić.
Zmiana właściciela lokalu a wypowiedzenie umowy
I. Umowa najmu na czas oznaczony zawarta w formie pisemnej i z datą pewną
Różnicę pomiędzy umową na czas określony i nieokreślony pod kątem jej wypowiedzenia wyjaśniłem Ci w pierwszym wpisie z cyklu. Od samego początku uczulam Cię także na zaradność w prowadzeniu swojej działalności. Przejawia się to chociażby w tym, że umowy z kontrahentami należy spisywać na piśmie. Usprawiedliwiona trudność może pojawić się jednak w sytuacji, kiedy sama forma pisemna nie wystarczy. Co w takim razie oznacza data pewna i jakie ma dla Ciebie znaczenie?
Data pewna to krótko mówiąc stwierdzenie pewnego organu państwowego, że w danej dacie istniała konkretna umowa. Jeśli wiesz czym jest antydatowanie umów, to data pewna właśnie temu ma przeciwdziałać. Poświadczenia daty na umowie może dokonać notariusz, bądź też umowa może być potwierdzona dokumentem urzędowym.
Ta forma zabezpiecza Cię przed jej wypowiedzeniem przez nowego nabywcę. Prz czym lokal powinien już zostać wydany, a umowa była zawarta na czas oznaczony. Nabywca nieruchomości będzie mógł skorzystać jedynie z zapisów przewidzianych w umowie.
II. Prawo pierwokupu
Innym, w efekcie droższym sposobem, jest zastrzeżenie w umowie prawa pierwokupu. Skorzystanie z tego prawa polega na tym, że sprzedaż nieruchomości pomiędzy dotychczasowym właścicielem lokalu, a osobą trzecią nie będzie mogła dojść do skutku bez Twojej wiedzy. Wówczas, jeśli będziesz dysponował odpowiednimi środkami, będziesz miał możliwość lokal nabyć. Co istotne – za cenę przedstawioną w umowie dla osoby trzeciej.
Jeśli jednak zdarzy się, że umowa na czas określony nie była zawarta w formie opisanej powyżej – nabywca będzie mógł wypowiedzieć umowę z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. W tej sytuacji oraz w przypadku, gdy prawo pierwokupu albo nie przysługiwało albo brak było możliwości finansowych i nabywca lokalu dokona wypowiedzenia umowy to jest szansa, że zbywca lokalu zostanie zobowiązany do zapłaty Ci stosownego odszkodowania (co też jest uwagą dla właścicieli lokali, którzy mogą się tej odpowiedzialności ustrzec). Najemca musi tylko niezwłocznie poinformować zbywcę o zaistniałej sytuacji.
Pozdrawiam!
____________
Umowy najmu sporządzam hurtowo. Prowadzę też procesy sądowe, które wynikają ze sporów na ich tle. Wiem, na jakie aspekty zwrócić uwagę, aby prowadzony przez Ciebie biznes był zabezpieczony. Jeśli potrzebujesz pomocy w sporządzeniu czy przeanalizowaniu umowy najmu możesz się ze mną skontaktować.
{ 2 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }
a ja ostatnio spotkałem się z sytuacją (prowadzę umowy handlowe pewnej marki spożywczej) że zmienił się wynajmujący lokal i powiedzmy z „mc’donaldsa” zrobił „mak donaldsa” – naprawdę szokująca sytuacja. zastanawiałem się czy mogę z nim umowę podpisać w ogóle. później miał problemy w sądzie (szukałam na lokalnych serwisach czegoś o tym biznesie i nie znalazłem, ale ktoś wcześniej miał podobne pomysły: http://www.eporady24.pl/przejecie_lokalu_i_prowadzenie_restauracji_podobnej_do_poprzedniej,pytania,17,109,5031.html ) a więc moim zdaniem warto zabezpieczać się wpisami o zakazie konkurencji żeby potem nie było takich kwiatków(nie tylko walki ze znaną marką raczej widzę problem dla detalistów)
Sytuacja, w której najemca lokalu zabezpiecza się w ten sposób, aby jego następca nie przejął jego nazwy czy loga jest niezwykle rzadka i często nie miałaby racji bytu po stronie nowego najemcy;) Poza tym dochodzeniu ewentualnych praw służy ustawa o zwalczaniu nieuczciwej konkurencji. Także koniec końców zapis oczywiście można uwzględnić i wprowadzić jakąś karę umowną, ale w mojej ocenie, w przypadku lokali gastronomicznych – nie ma to większej zasadności. Co innego w przypadku sieci spożywczej. Tu już sens byłby większy, jednak w dalszym ciągu pomocna jest nam wspomniana wyżej ustawa. Dzięki za komentarz, pozdrawiam!