Zmiana umowy najmu przez sąd powszechny, a konkretnie jej zapisów czynszowych, może mieć miejsce w sytuacji nadzwyczajnej zmiany stosunków. Jeśli oczywiście zmiana powoduje, że spełnienie świadczenia grozi jednej ze stron rażącą stratą. Reguła ta doskonale wpisuje się w sytuację, w której lokale gastronomiczne nie mogą działać bądź też mogą, ale jedynie częściowo. Czy reguła rebus sic stantibus jest sensowna w Twoim przypadku?
Przede wszystkim – na wstępie – uważam, że taktycznie rzecz biorąc, analiza możliwości skorzystania z sądowej zmiany umowy najmu nie może czekać. To samo odnosi się do decyzji o wystąpieniu z konkretnym roszczeniem do sądu. Szczególnie w przypadku, gdy właściciel nie chce prowadzić negocjacji w sprawie obniżenia czynszu bądź też negocjacje są niezadowalające.
Rebus sic stantibus – skoro sprawy przybrały taki obrót
Zacznę od tego, że zmiana umowy najmu w zakresie wysokości czynszu bądź też nawet rozwiązanie umowy może mieć miejsce, jeśli spełnione zostaną cztery przesłanki:
- Nadzwyczajna zmiana stosunków – niewątpliwie ograniczenie działalności wywołane pandemią taką jest i nie widzę potrzeby, aby dodatkowo to uzasadniać;
- Groźba rażącej straty dla jednej ze stron – jeśli lokal zamknięto, a gości nie ma to nie ma też dochodu. Nawet, gdy działalność można prowadzić jedynie w częściowym zakresie. W tej sytuacji obowiązek zapłaty całości czynszu w mojej ocenie wpisuje się w przesłankę rażącej straty;
- Związek przyczynowy pomiędzy pkt 1 a 2 – istnieje niewątpliwie;
- Nieprzewidzenie przez strony w umowie najmu, że do takiej zmiany może dojść i że będzie ona miała wpływ na realizację umowy – nikt nie przewidział, że w 2020 r. wystąpi nieszczęsna pandemia.
Jestem zdania, że zmiana umowy najmu poprzez obniżenie czynszu, czy też nawet rozwiązanie tej umowy w oparciu o powyższe przesłanki jest możliwa. Diabeł jednak tkwi w szczegółach i wykładni systemowej klauzuli rebus sic stantibus. Oprócz przesłanek, które należy spełnić jest jeszcze szereg innych kwestii na które należy zwrócić uwagę.
Umowa – czas trwania
Przede wszystkim istotna jest umowa i jej zapisy. Na blogu pisałem o różnicy między umową na czas określony, a nieokreślony w zakresie możliwości jej wypowiedzenia. Ta różnica odgrywa w tym przypadku znaczącą rolę, szczególnie ze względu na taktykę procesową. Opiszę to na przykładzie.
Wyobraź sobie, że występujesz do właściciela lokalu z żądaniem obniżenia czynszu. Właściciel odmawia – zasłania się kredytami, swoimi zobowiązaniami itp. – jak się okazuje w wielu przypadkach klasyk argumentacji. Wobec tego występujesz do sądu z pozwem o zmianę umowy najmu i obniżenie czynszu. Właściciel otrzymuje pozew, zastanawia się i patrzy do umowy, która zawarta jest na czas nieokreślony. Analizuje umowę i kodeks cywilny, po czym wypowiada umowę korzystając z trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia. Jeśli żywisz dalej nadzieję na prowadzenie biznesu w tym lokalu – kierowanie takiego pozwu może być ryzykowne. Przy czym nie jest też powiedziane, że właściciel zechce skorzystać z tej możliwości, bo rynek najmu też nie będzie litościwy.
Co innego, gdy umowa została zawarta na czas określony. Takiej umowy, bez konkretnych w niej zapisów nie można wypowiedzieć ot tak. Biorąc więc pod uwagę fakt, że umowa może trwać kilka lat przy takiej samej wysokości czynszu (albo waloryzowanej o wskaźnik inflacji), żądanie zmiany treści umowy może być uzasadnione. Tutaj jednak pojawia się problem tego, czy płacić czynsz do czasu wydania wyroku przez sąd, czy też nie.
Brak płatności może mieć swoje konsekwencje w postaci wypowiedzenia umowy. Płatność z kolei może spowodować, ze sąd nie zmieni umowy. Zasadniczo przyjmuje się bowiem, że dłużnik, który spełnia świadczenie pomimo rażącej straty nie może skutecznie żądać modyfikacji wykonanego zobowiązania. Ten pogląd nie ma jednak charakteru bezwzględnego. W mojej ocenie należy bowiem argumentować, że spełnienie świadczenia po wniesieniu pozwu jest spowodowane chęcią uniknięcia konsekwencji. Choćby takich jak odstąpienie od umowy i naliczenie kar umownych. Takie zachowanie nie może blokować zasadności pozwu.
Inflacja
Zmiana umowy najmu przez sąd może dotyczyć też wskaźnika waloryzacji czynszu. Być może jednak na tę chwilę jest nieco za wcześnie, aby ten temat analizować, niemniej jednak wskaźnik wzrostu cen – inflacja, może w przyszłym roku znacząco wzrosnąć. Przy założeniu, że działalność gastronomiczna może nie działać w tym roku normalnie, wzrost czynszu w przyszłym roku wydaje się dość dużym obciążeniem.
Zmiana umowy najmu przez sąd – interes obu stron
Trzeba też pamiętać, że zmiana umowy najmu przez sąd musi uwzględniać interes obu stron – także właściciela lokalu. Przed skorzystaniem z kompetencji pozwalających na zmianę treści umowy, czy jej rozwiązanie, sąd musi rozważyć nie tylko interes powołującego się na nadzwyczajną zmianę stosunków, ale i jego kontrahenta. Argumenty właścicieli w pewnej części na pewno są zasadne, wszak obecna sytuacja jest trudna dla każdej ze stron.
Oznacza to, że znaczące – zbliżone do 100% – żądanie obniżenia czynszu może nie znaleźć aprobaty.
Trzeba mimo wszystko pamiętać, że każda sprawa jest indywidualna. Umowy co do zasady różną się w swej treści. Inne też są sytuacje stron umowy, które mają inne zobowiązania i sytuację rodzinną. Inny też bywa profil działalności lokalu. To wszystko wymaga konkretnej analizy, znajomości przepisów i orzecznictwa.
Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej na temat innych aspektów umowy najmu zerknij do tej kategorii.
Życząc dużo cierpliwości,
pozdrawiam!
______________________________
W przypadku chęci skorzystania z pomocy prawnej, zapraszam do kontaktu. Mailowo: jankowskikontakt@gmail.com. Umówimy się na poradę, rozważymy istniejące opcje i spróbujemy wypracować odpowiednie rozwiązanie.
{ 0 komentarze… dodaj teraz swój }